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做好准备,产业地产开始挤泡沫了

作者:小编 发布时间:2020-05-23 06:32:51
摘要:​来源 | 选址960撰文 | 江珊1728字,阅读约需4分钟紧张的一年开始了,招商打头阵。M在环京地区从事产业招商,主要锁定北京外迁企业,「我主要看生产组装、中试研发为主的选址,总部

​来源 | 选址960

撰文 | 江珊

1728字,阅读约需4分钟

紧张的一年开始了,招商打头阵。

M在环京地区从事产业招商,主要锁定北京外迁企业,「我主要看生产组装、中试研发为主的选址,总部型的太难谈了」,M预计,尽管存量已爆棚,但今年环京仍会有不少园区冒出来,对企业的争夺将刺刀见红,「同质化太严重了」。

虽然公司没有挑明,但W感觉,如果不能顺利完成一季度招商任务,他就得卷铺盖走人。即便在疫情之下,W的任务也并不轻松,得搞定不少于20个有效的选址信息,「公司现在缺项目缺经费,勉强维持也不容易,走一步看一步吧」,W说,「有选址企业一定介绍给我」。

除了一线人冷暖,有头有脸的产业地产大公司也曝出资金链危机。

一个是知名校企科技园的资产证券化产品回售违约,涉及本息近17亿元;一个是知名商务园区运营商因即将到期的3亿美元债券而陷入偿付窘境。

表面看,这两家企业几乎都是因为大股东或背书主体「掉链子」而被牵连。但仔细看,它们自身经营本就不乐观:前者2019年前3季度的总资产约50亿,营收1.55亿,亏损5千万,账上现金只有1亿元左右;后者可供支配的现金不足10亿元,考虑到一季度能产生的经营性现金流有限,如果不能顺利融资,其现金无力覆盖到期债务,接下来恐怕难免要「变卖家产」。

种种迹象表明,产业地产开始挤泡沫了。

中国的产业园区有多少家?有个广为流传的说法是全国单体园区不少于2万家。而据笔者观察,国内成建制专业做园区的公司至少有100家,有园区概念的上市公司超过50家,跨界做园区的公司更是不计其数…这里面的某些泡沫将在这次疫情的催化下被戳破。

第一类,供需失衡的特定城市群挤泡沫。

产业园区通常围绕中心城市辐射选址,一旦中心城市的产业活力、企业质量、扶持政策不足以支撑,园区供应过剩的压力立刻就显现出来,这里面既有总量不平衡、也存在结构不匹配。

从一些业内人士反馈来看,环京区域可能是压力较大的城市群之一,具体表现为存量较大的总部、办公类园区去化缓慢,厂房产品虽然较受欢迎但又受限于高精尖的产业导向被困住手脚。相对而言,中部、东部园区的竞争虽然也很激烈,但在政策务实、产业活跃和财力充沛的支撑下相对乐观。

值得关注的是,突如其来的新冠抗疫也照出了城市间治理能力和营商环境的差异,有的城市圈粉不少,预计也会对秩序正常后的企业选址决策产生影响。

第二类,体格虚胖的产业地产被挤泡沫。

在产业地产的「黄金10年」,园区新生代力量风起云涌,纷纷喊出「百城」口号攻城略地,这波创新浪潮确实发展出数家全国型开发商,一举颠覆了传统园区的打法。

作为园区开发主力的国企平台公司很少这么干,一来是本地就够做了,二来异地建园的投资风险颇大。

据一位业内人士测算,即便是一个中等体量的园区,从开建到基本成熟,也需要10年左右时间。试问,有多少企业能承受几十个园区同时开启「10年项目」?左支右绌之下,一些曾急速增肥的产业地产为了健康必将瘦身。

第三类,缺乏「核心科技」的产业地产被挤泡沫。

据笔者观察,除了房产出身的产业地产,近年间3类新型机构异军突起:

  • 挟资金以令企业的投资机构
  • 提供产业服务的园区委托运营机构
  • 以科研院校为支撑的科技成果转化机构

这3类机构,分别通过投资、服务、人才形成了对企业选址的前期把控,企且体量更轻、黏性更强。而它们能迅速发展的背景是招商引资的竞争烈度在上升, 产业园区的专业化程度在提高。

如果产业地产还停留在「概念炒作」和「卖房思维」,缺乏对产业的兴趣和敬畏,大概率会在这轮竞争中吃亏。

「地方上早就厌恶了只会讲故事的产业地产」,一位业内人士直言。

第四类,不能「赚钱养家」的产业地产被挤泡沫。

在有些企业里面,「产业地产」不过是用来勾地的「故事」,用来卖「狗肉」的「羊头」,尽管地位重要却并不拥有独立的财务价值。

在母体流动性充沛的情况下,仰人鼻息并不是问题,可一旦遇到资金问题,却会先被拉出去祭天。在这轮房企调整中,一些还来不及赚钱或者不被要求赚钱的产业地产,以及长租公寓、联合办公等创新业务就成了刀下之鬼,这给产业地产从业者上了一课:产业园不是做慈善,别满足于为它人做嫁衣,必须形成自己的造血能力和融资路径。

2020年一季度将完,线上推介、空中对接、花式复工,产业地产保持着招商引资的战斗状态,求生欲满格。泡沫不怕多,挤挤更健康。告别赚快钱时代,回归冷静、练好内功、服务产业,打造更为优质的园区,才是产业地产的生存之道。

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