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原报告 | 建业千亿考验

作者:小编 发布时间:2020-06-26 19:30:14
摘要:  观点指数2019年,建业地产全年合同销售金额达人民币1011.50亿元,同比增长39.8%。其中,重资产销售额约718.01亿元,同比增长约33.8%,超额完成635亿元的全年目标;轻资产销售额约29

  观点指数2019年,建业地产全年合同销售金额达人民币1011.50亿元,同比增长39.8%。其中,重资产销售额约718.01亿元,同比增长约33.8%,超额完成635亿元的全年目标;轻资产销售额约293.49亿元,同比增长约57.0%。

  这是继2012年破百亿规模之后,建业的又一次跨越。不同于其他千亿房企,建业主要依靠单个区域实现了这一业绩。

  不过,进入千亿以后,建业在轻重资产结构布局上似乎迎来了一个重要抉择期。相比轻资产,重资产更考验房企推盘去化、资金铺排、拿地以及开发运营能力。

  观点指数研究院注意到,随着销售规模的扩张,建业地产也多了一些必须直面的问题。

  重资产之重

  自2002年正式提出“固守河南”战略后,建业地产选择了区域深耕,财报显示,截至2019年12月31日,建业地产已进入河南的18个地级城市和104个县级城市。

  2012年,建业地产销售规模突破百亿,重资产占有率最近五年实现了4%的增长,轻资产占有率最近三年实现了约6%的增长。

  建业的目标是用20年时间实现河南120个城市全覆盖,在重资产+轻资产双重布局情况下,轻资产模式有利于市场占有率的提升,也利于输出产品影响力。

  重资产销售额上,2019年,郑州对建业地产的销售贡献率保持在22%左右,和其余18个城市相比,郑州占据了绝对地位。在“金九银十”的期间,郑州的贡献率更是提高至50%。

  针对郑州销售比例问题,建业方面表示,2020年郑州销售比例安排为25%,其他的地级市占到50%,往后2-3年郑州的销售占比会提高到30%-40%。

  除了郑州大本营,在重资产销售额贡献率高达60%的河南众多三四线城市,建业今年还迎来了一次空前的压力测试——疫情对经济的冲击,使得三四线城市房地产市场潜在的上行趋势受到抑制。

  从建业重资产销售额来看,2020年1月河南三四线城市销售贡献率减少一半至31%,郑州的贡献率则相对提升至60%。从抗风险角度来看,建业提出未来要提高郑州销售比例,也是有利于保住销售规模的策略体现。

  不过,河南本土房企如正商、永威等正在崛起,再加上外来房企持续发力,建业地产在河南的占有率和销售金额也必然会受到冲击。对于郑州大本营,建业方面曾直言,正商地产在郑州的销售可能会更好一些。

  回到具体合同销售额上,2020年1月建业重资产销售额为33亿元,较去年同期的18亿元增长了83%,而轻资产部分则下降至8亿元。可以看出,重资产项目在抗风险能力上有明显稳健的优势。

  2020年,建业重资产销售目标为800亿元,与去年实际销售额718亿元相比增长11%。建业地产董事局主席胡葆森表示,接下来两到三年公司发展以巩固为主。

  建业的转变不仅体现在销售布局上,还集中体现在土储上。

  一般来说,销售规模要实现继续增长,土储是重要影响因素。从2017-2019三年来看,建业的土储平稳增长,保持每年1000万平方米左右。

  与新增权益货值增长放缓相比,重资产销售金额保持一定上升趋势,两者的缺口正在加大。

  2020年建业拿地重心依然在郑州、洛阳,同时包括新乡、商丘等城市。建业表示,公司在2019年获得了大量位于郑州的土地,将在之后的销售慢慢体现。

  轻资产之变

  进入千亿之后,与同规模房企相比,建业的净资产规模还有很大提升空间。

  年报显示,截止2019年末,建业总资产和净资产值分别为1439.67亿元和126.02亿元,净资产值较2018年末增加约24亿元。

  观点指数研究院注意到,在建业地产公布的财报中,少数股东权益净利润正逐渐增大。

  2015年、2016年,少数股东权益维持在较低的水平;但从2017年开始,该数值开始增大,2017-2019年分别为0.88亿元、2.61亿元、4亿元。

  以上说明,建业地产在进行规模拓张时,对上市公司净利润有所让步,以换取销售规模的增长。同时,这也是大多数规模扩张房企“增收不增利”的相同现象。

  从营业收入来看,建业地产2019年营收增长比较明显,从2018年148亿元增长两倍至308亿元,2015-2017三年间则维持在100亿左右的水平。

  2019年5月24日,建业地产以总价8.15亿元出售了郑州一地块三成股权及债权。股权交易成功后,项目公司将不再为建业地产的间接附属公司,河南龙宇及百瑞信托分别拥有项目公司70%及30%股权。

  建业于年报中表示,轻资产业务会给公司带来稳健的收入。但从整体销售净利率来看,其利润水平仍较低,2017-2019年间均不足10%。

  2018年,建业曾表示将采取轻资产模式有条件地走出河南,并划了500公里的半径范围。

  同为新晋千亿房企的滨江和奥园,则走了另外的道路:前者在重仓大本营杭州同时,加大与外来房企合作开发力度,以低权益拓展规模;后者完成了从区域性房企到全国房企的转变,2016至2019年,奥园合同销售年复合增长率66%,合同销售金额权益比约83%,权益销售额达980亿元。

  过去几年,建业在2000多公里外的海南、新疆等地区落子,扩张半径似乎早已突破了500公里的局限。

  胡葆森对此解释道,建业布局海南、新疆主要是因为过去20年河南在海南置业的人数一直排在前头,而新疆一带的河南人达到300多万人,占了新疆人口的15%。

  不过相比其他城市,以上两个区域在过去的一段时间里,市场稍微有些冷落。

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